Tornar el pis hipotecat no hauria de saldar la hipoteca


Perdoneu que sigui políticament incorrecte, però no em sembla bé que tornar el pis pugui saldar la hipoteca, ni pels casos de noves hipoteques, i menys encara per aquelles actualment existents.

Que ningú em malinterpreti. Sóc conscient de què aquest és un tema que afecta especialment desenes de milers de famílies que tenen les economies domèstiques ofegades per la llosa d’uns pagaments hipotecaris que no s’adiuen amb el valor real de l’actiu. Però em sembla que en aquest afer estem barrejant pomes amb taronges.

El problema és un altre: com funciona el mercat hipotecari en aquest país. La hipoteca es fa a partir de la valoració d’un expert independent (un taxador). Si aquesta hipoteca no es paga en els terminis marcats, es pot iniciar un procediment que pot acabar amb la subhasta de  l’actiu. El deute total, però no queda cancel·lat, sinó que es converteix en la diferència entre la hipoteca restant i el que s’ha obtingut en subhasta.

Els punts de conflicte són dos: la responsabilitat de les taxadores en aquest procés, i els mecanismes de subhasta. En el primer cas, sorprèn que ningú hagi demanat comptes a aquestes empreses. En teoria aquestes empreses haurien de disposar de major informació que els clients i les entitats financeres, que els permetria oferir una valoració ajustada tant al valor present de l’actiu com les expectatives de valor futur. Malauradament tots sabem que a la pràctica no ha estat així, i que no foren pocs els casos en els que la taxadora oferia una valoració més optimista que la d’alguns venedors. I tot això malgrat que molts senyals  apuntaven a l’existència d’una bombolla que no tenia cap tipus de fonament estructural. Si això hagués passat a d’altres professions probablement a data d’avui ja hi hauria un cúmul de condemnes per negligència professional.

El segon punt és el mecanisme de subhastes. El sistema actual continua essent massa opac i genera la percepció de què alguns, i no precisament els venedors forçats,  són els grans beneficiats d’aquest mecanisme, generant preus difícils de trobar al mercat.

Què passaria si es permetés tornar el pis per saldar la hipoteca? Si això només s’aplica a hipoteques noves la conseqüència seria que el tipus d’interès augmentaria i s’aproximaria als tipus d’interès d’un préstec personal. Probablement això comportaria també la fi de les hipoteques al 100 o al 120% del valor de l’habitatge, però res canviaria pel que fa al procés de taxació o de subhasta. I si s’apliqués també a les existents, cosa inviable, generaria un altre problema addicional: podríem acabar premiant de manera implícita a persones que es van sobreendeutar de manera intencionada. O en altres paraules, que contribuents que van mantenir una actitud prudent i no van estirar més el braç que la màniga acabessin pagant les vacances paradisíaques o el Cayenne  finançat via hipoteca.

Què fer doncs?  Plantejo una alternativa: posar topalls a les adjudicacions per subhasta i que aquestes es declarin desertes si no es cobreix un determinat preu mínim. D’aquesta manera tant l’hipotecat com l’entitat financera assumeixen part del risc. L’hipotecat sap que el seu habitatge pot perdre valor (fins a un cert límit) i l’entitat financera sap que en cas d’embargament pot perdre una part del crèdit.

5 thoughts on “Tornar el pis hipotecat no hauria de saldar la hipoteca

  1. Completament d’acord. El pis o finca hipotecada és una garantia, com un aval, o com uns valors pignorats, però el deute és el deute, i es funciona per nominals. Com els dipòsits fixos i el seu reembossament al termini contractat, hagi passat als mercats financers el que hagi passat. Molt didàctic i constructiu article. Les demagògies mai aporten cap sol.lucio, ho agreugen sempre, encara que es vesteixin d’assistents socials.

  2. algunes precisions:
    les empreses taxadores, moltes vegades, eren “molt afins” als bancs. això es diu jugar brut. un primer canvi hauria de ser filar prim en aquest tema, i intentar crear una agència pública de taxació, o bé afavorir la competència en aquest sector

    dos, s’ està explorant la possibilitat d’ algun tipus d’abitratge o mediació entre banc i consumidors?. sopren molt que, en altre context, es parli de la possibilitat que les empreses amb problemes puguin aplicar ” el descuelgue salarial” , tot i els convenis signats, per tal d’ assegurar la seva continuitat, i no s’ apliqui el mateix raonament en parlar de la vivenda (dret bàsic, per cert)

    tres, per a jordi: no sóc assistent social , però no tothom desnonat és un irresponsable que ha comprat un cayanne. si parlem de gent que ha perdut la feina, i s’ ha quedat sense ingressos, no es pot parlar d’ irresponsabilitat. em fa molta ràbia la visió que es dóna de la gent que s’ ha quedat sense pis, com si tots fossin uns inconscients

    • Albert,

      Gràcies pel comentari. Com t’hauràs fixat, ja he parlat de les taxadores i de les seves afinitats. De fet crec que en comptes de parlar de “tornar les claus” el que caldria fer és que aquestes empreses responguessin davant d’errors més que evidents. A mi no em val que em diguin que no preveien l’actual escenari quan les principals dades fonamentals aplicaven la bombolla.

      El cas que comentes de l’arbitratge jo no el veig massa clar. Idealment un mecanisme d’arbitratge hauria de ser una opció preferible, però coneixent per experiència personal als “àrbitres o mediadors” no veig que puguin ser una solució creïble. Em sembla que una norma genèrica que faci compartit el risc pot ser millor.

      I finalment, entrem en el tema de la responsabilitat de molts perjudicats per l’actual situació. No nego que la situació hagi afectat a molta gent sense “comerlo ni beberlo”, però la gran majoria de cops s’ha tractat de persones que van ficar-se molt a la lleugera en uns compromisos que tenien importants efectes sobre ells. Crec que si exigim responsabilitats a bancs i taxadores també les hem d’exigir en part a aquells que ni van mirar allò que signaven ni es van assessorar.

  3. gràcies per la resposta, però el que tampoc veig clar és que el govern ajudi (ni que sigui prestant diners) als bancs (caixes) que van actuar de manera irresponsable, i demani als consumidors que assumeixin les conseqüències. de vegades penso que tots els diners del frob s’ haurien pogut fer servir per ajudar els consumidors amb problemes a pagar la hipoteca, mentres no trobessin fina, i encara hauria sortit més barat! (incloent-hi en els costos els problemes de risc moral!)
    d’ altra banda, comprar un pis, pagar-lo durant cinc anys (posem per cas) , i deixar-lo de pagar quan perds la feina i no tens ingressos no crec que sigui del tot “irresponsabilitat”

    • Hola de nou Albert,

      Estic d’acord amb tu amb què caldria exigir més responsabilitats a persones o institucions que no han actuat amb responsabilitat. Ara bé, em penso que aquesta exigència ha de ser per tothom: tant per les institucions financeres com pels qui s’han endeutat.

      I sobre la major o menor “responsabilitat” dels qui s’han sobreendeutat, jo la poso en relació amb aquells ciutadans que no es van endeutar per prudència. És just que ells acabin pagant el sobreendeutament de moltes famílies, molts cops deliberat i fora de tota racionalitat?

      El gran problema, però, és la manca d’oferta de lloguer. Això va obligar a molta gent a sobreendeutar-se de manera involuntària. Una lliçó que caldria aprendre per un futur.

      Gràcies de nou pel teu comentari.

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out / Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out / Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out / Canvia )

Google+ photo

Esteu comentant fent servir el compte Google+. Log Out / Canvia )

Connecting to %s