Llogar és millor que comprar


sevende1

Un dels tòpics més recorrents en els anys de bombolla immobiliària va ser el de que comprar un immoble sortia més a compte que llogar, generalment rematat amb un “llogar és tirar els diners”. Aquesta creença general venia ajudada dels generosos subsidis fiscals a l’adquisició de l’habitatge (fet que no passava amb el lloguer), per l’ínfim mercat de lloguer existent a casa nostra, i per la miopia d’observar taxes d’increment de preus de dos dígits en els darrers anys.

Cas #1: Una persona disposa del capital per adquirir un habitatge, posem de 300.000 euros. L’alternativa és adquirir una cartera financera basada en accions pel mateix valor. A l’hora de comparar les inversions hem de tenir en compte diverses coses:

  • L’existència de costos de transacció a l’hora de realitzar les inversions/desinversions. Aquests ascendeixen al 10% en el cas de l’habitatge i entre un 1% i 2% en el cas de les inversions financeres.
  • Els fluxos de rendibilitat que generen al llarg dels anys (lloguers en el cas de l’habitatge, o el seu equivalent si som nosaltres els qui usem la casa, i els dividends en cas de les accions)
  • La possibilitat de poder vendre els actius, tenint en compte la depreciació per ús o obsolescència dels habitatges.

Cas #2: Una persona ha d’hipotecar-se per a l’adquisició d’un habitatge per valor de 300.000 euros. L’alternativa seria el lloguer de l’habitatge en comptes d’una hipoteca. Què cal tenir en compte en aquest cas?

  • L’existència d’importants costos de transacció en el cas de l’adquisició (aproximadament el 10% del valor de compra), molt superiors als del lloguer.
  • El fet de què l’habitatge en propietat permet desgravar una part de les quotes satisfetes.
  • El fet de què al final del periode de gaudi d’un habitatge de propietat existeix un valor residual.

No cal fer massa càlculs per veure que la probabilitat de què la compra sigui una opció més rendible que el lloguer és força baixa, i es limita a períodes on l’esperança de revalorització dels habitatges és alta. A més, cal tenir en compte dos factors importants, tal i com assenyalava dies enrere The Economist: el fet de que els habitatges siguin poc líquids en comparació a altres actius financers, i el fet de què l’adquisició d’habitatges generalment implica mobilitzar una important part de la riquesa en un únic actiu, fet perillós en termes de concentració de risc.sevende1

Uno de los tópicos más recurrentes en los años de burbuja inmobiliaria fue el de que comprar un inmueble salía más a cuenta que alquilar, generalmente rematado con un “alquilar es tirar el dinero”. Esta creencia general venía ayudada los generosos subsidios fiscales a la adquisición de la vivienda (lo que no ocurría con el alquiler), por el ínfimo mercado de alquiler existente en nuestra casa, y por la miopía de observar tasas de incremento de precios de dos dígitos en los últimos años.

Caso # 1: Una persona dispone del capital para adquirir una vivienda, ponemos de 300.000 euros. La alternativa es adquirir una cartera financiera basada en acciones por el mismo valor. A la hora de comparar las inversiones debemos tener en cuenta varias cosas:

  • La existencia de costes de transacción a la hora de realizar las inversiones / desinversiones. Estos ascienden al 10% en el caso de la vivienda y entre un 1% y 2% en el caso de las inversiones financieras.
  • Los flujos de rentabilidad que generan a lo largo de los años (alquileres en el caso de la vivienda, o su equivalente si somos nosotros los que usamos la casa, y los dividendos en caso de las acciones)
  • La posibilidad de poder vender los activos, teniendo en cuenta la depreciación por uso o obsolescencia de las viviendas.

Caso # 2: Una persona debe hipotecarse para la adquisición de una vivienda por valor de 300.000 euros. La alternativa sería el alquiler de la vivienda en lugar de una hipoteca. ¿Qué hay que tener en cuenta en este caso?

  • La existencia de importantes costes de transacción en el caso de la adquisición (aproximadamente el 10% del valor de compra), muy superiores a los del alquiler.
  • El hecho de que la vivienda en propiedad permite desgravar una parte de las cuotas satisfechas.
  • El hecho de que al final del periodo de disfrute de una vivienda de propiedad existe un valor residual.

No hay que hacer demasiado cálculos para ver que la probabilidad de que la compra sea una opción más rentable que el alquiler es bastante baja, y se limita a períodos donde la esperanza de revalorización de las viviendas es alta. Además, hay que tener en cuenta dos factores importantes, tal y como señalaba días atrás The Economist: el hecho de que las viviendas sean poco líquidos en comparación con otros activos financieros, y el hecho de que la adquisición de viviendas generalmente implica movilizar una importante parte de la riqueza en un único activo, lo peligroso en términos de concentración de riesgo.

4 thoughts on “Llogar és millor que comprar

  1. En parte estoy de acuerdo contigo pero por otro lado siempre pienso que cuando tenga 65 años y me jubile mi pensión pública será mísera y si no he comprado un piso o una casa no podré pagar el alquiler de ningún piso, ¿como se lo hacen las personas que cobran una pensión de 500Eur para pagar un alquiler y llegar a fin de mes?
    Así que no veo la vivienda habitual solo como una inversión sino como una necesidad primaria de cara a mi futuro.

    • Hola,

      Te doy la razón si supones que las familias son lo suficientemente miopes (en el sentido positivo de la palabra) para no ahorrar y tener en cuenta el descenso de renta derivado de la pensión. Otro aspecto que puede influir en tu comentario es el hecho de que el mercado actual del alquiler es tan pequeño que hace que cualquier pequño cambio amplifique las variaciones de precios.

      A lo que yo me refería es que, si tomamos un alquiler y ahorramos la diferencia entre el alquiler y lo que nos saldría la cuota de la hipoteca, al final del periodo dispondríamos de un amplio colchón que nos permitiría vivir de manera confortable tras la jubilación. Además, esta vía garantizaría mayor liquidez y menores costes de transacción que el hecho de disponer de la vivienda en propiedad y utilizarla como eventual colateral para una hipoteca inversa.

  2. Lloguer Vs compra
    Aquesta és una falsa dicotomia que s’ha plantejat com el gran dilema universal a resoldre pels grans pensadors i contertulians.

    Aquesta farsa que s’ha creat ve de grans interessos especulatius amb el suport incondicional de bancs (fent taxacions per sobre del preu de mercat i concedint hipoteques pel 110% de la taxació) i Administració (tant locals, autonòmiques i estatal) que han fet distorsionar el mercat inmobiliari tant de compra com de lloguer, fent que es decantes per la compra de l’habitatge de forma interesada.

    Un no pot fer una elecció veient que és més rendible, per que cap opció ho és, si no que les persones han de fer l’elecció en funció de la seva situació present i segons el seu futur més immediat.
    Parteixo de la base de que l’Estat no faci res, ja que com més intenta fer res més ho espatlla (subvencions i habitatges socials especialment), una altre tema són les desgravacions fiscals ja sigui per compra o per lloguer, penso que son correctes, el mateix que una empresa es descompta les amortitzacions, i paga sobre els beneficis, no sobre els ingressos.

    Així no és lo mateix algú que aprova unes oposicions, un altre que comença a treballar i d’aquí un any no sap on estarà, o si ets de casa rica i els teus pares et compren un piset per independitzar-te.
    en la major part dels casos un no sap on estarà d’aquí un any, per lo que seria normal que llogues un pis i que estalvies per d’aquí uns anys comprar-se’l, i tenir un lloc segur quan et jubilis.

    Aquí apareixen dos problemes:
    1- La distorsió del mercat on un pis de lloguer és més car que una hipoteca.
    2- Si trobéssim un pis de lloguer a un preu adequat. Ets capaç d’estalviar per d’aquí 10 anys comprar-te un pis, o t’ho gastaràs en festes, cotxes, viatges el que podries estalviar?

    No cal fer una “cuenta vivienda” per estalviar…

    ape

  3. M’agrada tant el comment de Diredin sobre el tema pensions i futur a llarg termini com el comentari de Renquejant (aparentment contradictori) de “que les persones han de fer l’elecció en funció de la seva situació present i segons el seu futur més immediat.”

    Efectivament, crec que comprar-se un pis o llogar-ho és (millor dit, hauria de ser), en certa manera, el mateix que dubtar entre comprar-se un smoking o llogar-ho o entre comprar-se un cotxe o fer servir el car.sharing… segons l’ús que en faràs del bé (“intensiu” o no) fas una o altra cosa.

    Al perdre de vista aquest criteri, la bombolla està servida (i continuarà).

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out / Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out / Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out / Canvia )

Google+ photo

Esteu comentant fent servir el compte Google+. Log Out / Canvia )

Connecting to %s