Son los incentivos, estúpido


Los precios nunca bajanMientras el miedo a un crack inmobiliario se apodera de los mercados financieros, se empiezan a conocer algunos detalles sobre los principales actores de esta tragedia en cinco actos. Este fin de semana el New York Times publicaba un interesante artículo sobre las prácticas de Countrywide, una prestamista que ha acabado situándose por méritos propios en el ojo del huracán.

Según parece, Countrywide habría incurrido en una política excesivamente laxa a la hora de conceder préstamos. Por ejemplo, hasta hace pocos meses ofrecía la posibilidad de financiar el 100% del valor del inmueble (conocido en el argot como piggyback loan). Otro producto que también ofertaba era una modalidad de préstamo que permitía solicitar hasta el 95% del valor del inmueble sin necesidad de documentar los ingresos del solicitante.

Pero no sólo concedía préstamos subprime con relativa facilidad. De hecho, procuraba concederlos aún cuando los solicitantes podían optar a otro tipo de préstamos. Según relatan algunas fuentes, el sistema informático que permitía introducir los datos del solicitante para ejecutar el algoritmo que determinaría las condiciones del préstamo no permitía introduir algo tan simple como el efectivo disponible por los solicitantes, lo que rebajaba puntos al solicitante (y le incrementaba el tipo de interés). También obviaba que para algunos casos concretos existían préstamos subsidiados por el gobierno.

¿Por qué este interés en los préstamos subprime? Por la sencilla razón de que eran un segmento más lucrativo que no los préstamos normales. Los tipos de interés eran más altos, y existían un buen número de penalizaciones que, caso de ser ejecutadas dejaban amplios réditos. En un contexto de precios de la vivienda crecientes, no era inhabitual que el cliente deseara realizar una cancelación anticipada y por ello tuviera que abonar la penalización.

Los colaboradores eran parte esencial en esta pirámide. Se les presionaba para que adoptaran tácticas de venta bastante agresivas. Como es previsible, buena parte del ingreso de éstos dependía de las comisiones cada vez que se cerraba una operación. Y si la operación era un préstamo subprimer, la comisión era mayor que con un préstamo normal. Con incentivos así y con un ordenador que se “olvidaba” de incluir ingresos del solicitante, el resultado final es que el cliente probablemente salía del establecimiento con un préstamo más caro de lo previsible.

Y un préstamo más caro supone mayores pagos mensuales, de decenas, pero también de centenares de dólares al mes. Si además la mayoría de préstamos que se concedían eran a tipo variable, y si algunos de ellos incluían la posibilidad de carencia durante los dos primeros años. la tragedia está servida…

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