(In)accesibilidad de la vivienda


Actualmente existe un grave problema de accesibilidad en la vivienda en España, especialmente para aquellas personas que acceden por primera vez. La senda alcista de precios ha puesto fuera del mercado a importantes grupos de población.

Esta afirmación, que no deja de ser vox populi, puede contrastarse empíricamente mediante dos variables. La primera de ellas es el esfuerzo de acceso, o dicho en otras palabras, la proporción de renta familiar precisa para acceder a una vivienda media con una hipoteca a 20 años. La segunda variable es el ratio entre el precio de la vivienda y el salario percibido.

En este gráfico puede visualizarse la variación de ambas magnitudes en los últimos veinte años. La buena noticia es que el esfuerzo de acceso es actualmente algo mejor que en épocas precedentes, especialmente si lo comparamos con el periodo 1989-1992. ¿Buena noticia? No del todo. Esta variable se ve fuertemente influenciada por la evolución de los tipos de interés y de los plazos de amortización de un préstamo. A finales de los ochenta los tipos de interés de dos dígitos eran moneda corriente, lo que explica que una hipoteca a 20 años (caso de que hubiera existido en esa época) se le hubiera atragantado hasta al comprador más prudente. La situación del periodo 2002-2004 es diametralmente opuesta: tipos de interes muy bajos que permiten pagar de una forma cómoda una hipoteca a 20 años.

Esfuerzo

Una imagen más realista de la situación nos la da el ratio entre precio de la vivienda y salarios. Precisamente es esta variable la que nos da la mala noticia: ésta ha aumentado sin tregua desde 1997, y ha superado con creces el pico histórico de 1991. En una economía normal esta variable debería estar estabilizada a largo plazo.

Si incluyéramos los datos de 2005 y de 2006 la situación sería aún peor, debido al efecto del encarecimiento del dinero unido y a los incrementos de precios acaecidos en el periodo.

La conclusión de estas cifras es muy clara: el español medio no puede acceder a una vivienda, lo que provocará que tarde o temprano haya un ajuste en el mercado inmobiliario.

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