Els mercats immobiliaris dels EE.UU. i d'Espanya al 2012


amigferA l’edició del 25 de juny Business Week va dedicar el tema central a l’exploració dels diferents mercats immobiliaris dels Estats Units. El fet de tractar-se d’un país amb mides gairebé continentals fa que, fins i tot en períodes com el de la bombolla immobiliària, algunes zones en restessin totalment al marge per motius demogràfics o econòmics. A partir d’aquí s’intenta extrapolar el que passarà el 2012, un cop la crisi hagi desaparegut. I novament apareixen els diferents mercats immobiliaris. Es preveu una recuperació del mercat a llocs com Omaha(Nebraska) pels nous llocs de treball que s’estan generant, a Salt Lake City (Utah) per raons demogràfiques. En canvi, serà difícil veure recuperacions del preu a llocs com Merced (Califòrnia) per l’alt nombre d’impagaments i construccions a mig fer, o a llocs com Detroit (Michigan) pel col·lapse de les grans automobilístiques.

Fent una extrapolació, quines perspectives hi ha pel 2012 pel mercat de l’habitatge espanyol?

1.- Els preus probablement continuin caient, i en cap cas s’espera una recuperació. A diferència del mercat dels Estats Units, on els preus de l’habitatge van caure ràpidament al punxar-se la bombolla, a Espanya els preus estan mostrant una forta resistència a la caiguda, el que probablement farà que el procés de convergència a nivells de preus “normals” s’allargui durant uns quants anys.

2.- Les rigideses del mercat de treball espanyol impedeixen ajustos a l’americana. Una part de l’explicació de les fortes correccions de preus dels Estats Units pot venir d’un mercat laboral poc rígid on la mobilitat geogràfica és prou important. Això però, és impensable a l’Espanya actual, on el grau de resistència a canviar de domicili (motivat també per rigideses en altres mercats de béns) és molt important, el que unit a l’escàs nombre d’habitatges de lloguer implica un cert grau d’inelasticitat de la demanda.

3.- L’absència de dades abundants i rigoroses sobre preus de l’habitatge per zones a Espanya fa que en aquest país la determinació del preu respongui més a criteris aleatoris que no pas a la resultant d’una sèrie de variables explicatives (demogràfiques, econòmiques i socials)

De tota manera, la principal variable que ens pot guiar és la ratio del preu de l’habitatge sobre la renda familiar disponible. Aquesta ratio, que històricament s’havia mogut al voltant de 4, va arribar fins a 7 entre el 2006 i el 2007. És previsible doncs que hi hagi una reversió a la mitjana, el que implicarà una rebaixa de preus superior al 40%. Més o menys una magnitud similar a la que vaticina S. McCoy a la seva columna d’El Confidencial (en aquest cas és una caiguda del 50% fins el 2011).amigfer

En la edición del 25 de junio Business Week dedicó el tema central en la exploración de los diferentes mercados inmobiliarios de Estados Unidos. El hecho de tratarse de un país con dimensiones casi continentales hace que, incluso en períodos como el de la burbuja inmobiliaria, algunas zonas quedan totalmente al margen por motivos demográficos o económicos. A partir de aquí se intenta extrapolar lo que pasará en el 2012, una vez la crisis haya desaparecido. Y nuevamente aparecen los diferentes mercados inmobiliarios. Se prevé una recuperación del mercado en lugares como Omaha (Nebraska) para los nuevos puestos de trabajo que se están generando, en Salt Lake City (Utah) por razones demográficas. En cambio, será difícil ver recuperaciones del precio en lugares como Merced (California) por el alto número de impagos y construcciones inacabadas, o en lugares como Detroit (Michigan) por el colapso de las grandes  constructoras de automóviles.

Haciendo una extrapolación, qué perspectivas hay para el 2012 por el mercado de la vivienda español?

1 .- Los precios probablemente sigan cayendo, y en ningún caso se espera una recuperación. A diferencia del mercado de los Estados Unidos, donde los precios de la vivienda cayeron rápidamente al pinchar en la burbuja , en España los precios están mostrando una fuerte resistencia a la caída, lo que probablemente hará que el proceso de convergencia a niveles de precios “normales” se prolongue durante varios años.

2 .- Las rigideces del mercado de trabajo español impiden ajustes a la americana. Una parte de la explicación de las fuertes correcciones de precios de los Estados Unidos puede venir de un mercado laboral poco rígido donde la movilidad geográfica es lo suficientemente importante. Esto sin embargo, es impensable en la España actual, donde el grado de resistencia a cambiar de domicilio (motivado también por rigideces en otros mercados de bienes) es muy importante, lo que unido al escaso número de viviendas de alquiler implica un cierto grado de inelasticidad de la demanda.

3 .- La ausencia de datos abundantes y rigurosas sobre precios de la vivienda por zonas en España hace que en este país la determinación del precio responda más a criterios aleatorios que a la resultante de una serie de variables explicativas (demográficas , económicas y sociales)

De todos modos, la principal variable que nos puede guiar es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible. Esta ratio, que históricamente se había movido alrededor de 4, llegó hasta 7 entre el 2006 y el 2007. Es previsible pues que haya una reversión a la media, lo que implicará una rebaja de precios superior al 40%. Más o menos una magnitud similar a la que vaticina S. McCoy en su columna de El Confidencial (en este caso es una caída del 50% hasta el 2011).

About these ads

6 thoughts on “Els mercats immobiliaris dels EE.UU. i d'Espanya al 2012

  1. Hola David,

    una altra possibilitat és que l’ajust dels preus es doni no tan sols via depreciació sinó també via inflació. S’ha emès molt paper nou i de moment el tenen els bancs per aguantar els balanços. No sé si és ben bé així, però és la impressió que em dóna. Seguint aquest raonament, quan aquest diner comenci a circular, i suposant que al 2012 ja hagi començat a circular, la inflació es dispararà, generant una inflació semblant a la que ja vàrem veure amb l’arribada de l’euro.

    Així doncs, suposant aquest escenari, podria donar-se que en termes numèrics aquesta depreciació de l’immobiliari no arribés al 50%, però si que ho fes si hi suméssim l’efecte de la inflació. M’agradaria que em donéssis la teva opinió, ja que és l’escenari que considero més probable però no sé si el raonament que faig és prou acurat o em passo per alt alguna variable.

    Gràcies i endavant amb el bloc.

  2. ¿”Rigideces del mercado de trabajo”?

    Yo no veo dichas rigideces (bueno, sí, pero no como tan trascendentes). Yo veo resistencia por parte de la (mayoría) de la gente a dejar lejos a la familia, bien sea por los fortísimos vinculos familiares de nuestra sociedad (comentario que me han hecho bastantes extranjeros), bien sea por la necesidad de esta ‘red familiar’ para aspectos como el cuidado de los hijos, etc.

    De hecho, la existencia de este “freno social” es el que provoca que muchos puestos de trabajo en determinados sitios no sean facilmente ocupados precisamente por el sitio en el que se encuentran.

    Lo que sucede con Spanair… un clarísimo ejemplo.

  3. Marcs,

    Tens raó. L’escenari inflacionista pot ser un element a tenir en compte sobretot a mig termini. No obstant, com l’anàlisi el feia a dos-tres anys vista no l’havia tingut en compte. A més, en el pitjor dels casos (un escenari d’inflació del 3-4% anual), únicament podria afegir 8 o 9 punts de caiguda de preus en termes reals, enfront dels 40 punts que s’espera tinguin els altres factors.

    En altres paraules, al meu entendre la inflació pot arrodonir el nombre, però la gran contribució a la caiguda seran els factors d’oferta i demanda.

    Gràcies pel teu comentari!

  4. Daniel,

    Introdueixes un altre tema molt interessant: els vincles familiars com a substitut de l’estat del benestar. És un tema que vaig analitzar fa uns anys i que enllaça amb la hipòtesi que comentes. De tota manera, l’estructura d’habitatge en propietat és també un fort fre a la mobilitat territorial, pels alts costos de canvi. De fet, antigament, quan el lloguer predominava sobre la compra, hi havia molta més mobilitat territorial que actualment.

    Gràcies pel comentari!

  5. Hola
    En aquest article s’analitzen dos temes molt interessants, inflació i mobilitat, a partir de la bombolla immobiliària.
    En primer lloc, comparar la bombolla immobiliària espanyola i la de EE UU ens porta a confusions, ja que solament s’assemblen amb el nom, i res més.

    En el tema de la inflació, “Spain is different”. Fa 3 anys vaig visitar una Örebro, una ciutat de Suècia semblant a la de Terrassa. En aquell moment els preus dels habitatges eren un 50% més barats que a Terrassa per construccions similars, això comparant des de pisos de 60 m2 fins a cases en parcela. Clar hem de tenir en compte que ells poden cobrar entre un 50 i un 100% més de sou que nosaltres per treballs similars. Cóm es menja això?. Ah!, el preu del menjar, de la roba, carburants, llibres són lleugerament inferiors als nostres. També és molt estrany veure una família amb més d’un vehicle.
    Ara per fi es començaven a ajustar els preus de la construcció quan Mr. Zapatero dissenya el “Plan E”. Conseqüència: Els preus dels contratistes han pujat, han fotut el personal sobrant al carrer. I lo pitjor és que no hi ha personal disponible per fer treballs de construcció ja que estan a l’atur on és molt difícil canalitzar-los per treballs que no siguin en negre.

    El tema de la mobilitat, aquesta gran fal·làcia que ens produeix grans remordiments. Aquí a Catalunya tenim 3 grans frens:
    1. dins d’Espanya a on podem anar, a Madrid? no hi ha res més. I el dia que les multinacionals es comencin a racionalitzar, ni Madrid quedarà.
    2. A Europa, siguem sincers quanta gent es capaç de seguir i comprendre una conferència o una reunió de treball en anglès. Sempre ens queda treballar en l’esglaó més baix (se m’oblidava, ja està ocupat).
    3. Anar als països de l’Est, a part de que no coneixem l’idioma, tècnicament són superiors a nosaltres, però si fa quatre dies teníem que anar a aquests països a buscar personal qualificat per treballar a les nostres empreses.

    Serà complexe sortir d’aquesta!!!

  6. Renquejant : un 10 d´artícle , curt, clar , encertat i concís . Ja era hora , llàstima que no s´en faci més divulgació de gent que és capaç de raonar amb sentit comú .

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Canvia )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Canvia )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Canvia )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Canvia )

Connecting to %s